Biaya Bangun Kos – Anda punya lahan kosong dan berencana membangun kosan di Medan?
Bangun kosan bisa menjadi investasi yang menguntungkan apabila dikelola dengan baik. Supaya Anda tau seberapa cepat balik modalnya, maka harus diketahui dulu estimasi biaya yang dikeluarkan.
Berikut ini kami akan membahas estimasi biaya bangun kos Medan 10 pintu. Perlu diingat angka-angka yang disajikan hanya perkiraan semata dan bervariasi tergantung pada faktor-faktor tertentu.
Baca Juga : Cari Tahu, Mengapa Kamu Perlu Membuat IMB ? Ini Alasannya
Simulasi Perhitungan Biaya Bangun Kos
Misalnya Anda berencana untuk membangun sebuah kosan dengan ukuran kamar 3×4 meter, dan luas tanah yang tersedia sekitar 12 meter persegi.
kisaran harga tanah per meter persegi di Medan mencapai Rp 1 Juta. Perkiraan biaya konstruksi untuk setiap kamar kos diperkirakan mencapai sekitar Rp2 juta per meter persegi.
Dengan rincian sebagai berikut;
- Biaya pembelian tanah: 120 m2 x Rp1.000.000 = Rp120.000.000
- Biaya konstruksi untuk satu kamar kos: 12 m2 x Rp2.000.000 = Rp24.000.000.
- Dari perhitungan diatas Anda tinggal kalikan dengan 10 kamar
Biaya bangun kos Medan dengan 10 kamar adalah Rp24.000.000 x 10 kamar, yaitu Rp240.000.000.
Total biaya keseluruhan untuk membangun kos-kosan dengan 10 kamar yang Anda butuhkan adalah:
Rp120.000.000 + Rp240.000.000 = Rp360.000.000
Baca Juga : Biaya Rumah Murah di Berbagai Daerah
Balik modalnya kapan?
Apabila Anda menetapkan harga sewa perkamar sebesar Rp 400.000. Terdapat 10 kamar yang disewakan, setiap kamar harus mencapai pendapatan sewa sebesar Rp 36.000.000 (yang diperoleh dari Rp 360.000.000/10)
Perhitungannya adalah Rp36.000.000/Rp400.000 = 7,5 tahun. Pendapatan sewa sebesar Rp36.000.000 akan Anda dapatkan jika kamar-kamar tersebut disewa selama kurang lebih 90 bulan.
Jika sesuai dengan perhitungan di atas, Anda akan mendapatkan pengembalian modal dalam waktu 7,5 tahun.
Namun, perlu diingat bahwa perhitungan tersebut dapat berubah atau berbeda tergantung pada kebutuhan dan faktor-faktor lainnya.
Anda juga memiliki fleksibilitas untuk menyesuaikan angka-angkanya sesuai dengan kemampuan Anda.
Yang terpenting, metode dan prosedurnya secara keseluruhan hampir serupa dengan simulasi sebelumnya.
Baca Juga : Memahami Peran Kontraktor Dalam Menjamin Keselamatan Konstruksi
Tips Menghitung Potensi Untung Sebelum Mulai Proyek Bangun Kosan
Membangun kosan masih menjadi salah satu investasi properti yang diminati karena dinilai stabil dan punya potensi passive income jangka panjang.
Namun, tidak sedikit pemilik lahan yang kecewa karena hasilnya tidak sesuai ekspektasi. Penyebab utamanya bukan karena lokasi semata, melainkan kurang matang dalam menghitung biaya bangun kos dan potensi keuntungannya sejak awal.
Sebelum memutuskan memulai proyek bangun kosan, ada beberapa langkah penting yang wajib Anda pahami agar investasi ini benar-benar menguntungkan dan minim risiko.
Hitung Biaya Bangun Kos Secara Detail
Langkah pertama yang tidak boleh dilewatkan adalah menghitung biaya bangun kos secara menyeluruh. Jangan hanya fokus pada biaya konstruksi utama, tetapi perhitungkan semua komponen berikut:
- Biaya desain dan gambar kerja
- Biaya konstruksi per meter persegi
- Biaya material utama dan finishing
- Biaya instalasi listrik dan air
- Biaya perizinan (IMB/PBG)
- Biaya pengawasan dan manajemen proyek
- Dana cadangan (5–10% dari total biaya)
Sebagai gambaran, biaya bangun kos sederhana saat ini bisa berkisar antara Rp3,5 juta – Rp6 juta per m², tergantung spesifikasi bangunan dan lokasi. Dengan perhitungan yang detail, Anda bisa menghindari pembengkakan biaya di tengah proyek.
Tentukan Jumlah Kamar Ideal
Jumlah kamar sangat memengaruhi potensi keuntungan. Terlalu sedikit kamar bisa membuat ROI lama, sementara terlalu banyak kamar tanpa perhitungan bisa mengorbankan kenyamanan. Tipsnya:
- Sesuaikan luas lahan dengan ukuran kamar ideal (3×3 m atau 3×4 m).
- Sisakan ruang untuk sirkulasi, parkir, dan area bersama.
- Pertimbangkan kosan 1 lantai vs 2 lantai untuk efisiensi lahan.
Semakin optimal pembagian ruang, semakin efisien biaya bangun kos yang Anda keluarkan.
Riset Harga Sewa Kos di Sekitar Lokasi
Jangan asal menentukan harga sewa. Lakukan survei kosan di sekitar lokasi proyek:
- Bandingkan harga kos dengan fasilitas serupa
- Perhatikan target pasar (mahasiswa, karyawan, atau keluarga)
- Cek tingkat hunian kos di area tersebut
Contoh, jika harga sewa kos di area tersebut rata-rata Rp800.000/bulan dan Anda membangun 10 kamar, maka potensi pendapatan kotor adalah:
Rp800.000 × 10 kamar × 12 bulan = Rp96.000.000/tahun
Angka ini menjadi dasar untuk menghitung potensi untung.
Kurangi Biaya Operasional Tahunan
Keuntungan bersih tidak hanya dihitung dari pendapatan, tetapi juga dikurangi biaya operasional, seperti:
- Listrik dan air bersama
- Perawatan bangunan
- Kebersihan
- Pajak dan retribusi
- Biaya pengelolaan (jika ada penjaga kos)
Biasanya, biaya operasional berkisar 10–20% dari pendapatan tahunan. Dengan menekan biaya operasional sejak desain awal, Anda bisa memaksimalkan hasil dari biaya bangun kos yang sudah dikeluarkan.
Hitung Balik Modal
Payback period adalah waktu yang dibutuhkan agar modal kembali. Rumus sederhananya:
Total biaya bangun kos ÷ keuntungan bersih tahunan
Contoh:
- Total biaya bangun kos: Rp1,2 M
- Keuntungan bersih per tahun: Rp70 juta
Maka balik modal sekitar 17 tahun. Semakin singkat payback period, semakin menarik proyek kosan tersebut sebagai investasi.
Perhitungkan Nilai Jangka Panjang
Selain keuntungan sewa, kosan juga punya potensi kenaikan nilai aset. Bangunan kos yang dirancang dengan baik:
- Lebih mudah direnovasi atau dikembangkan
- Bisa dijual dengan harga lebih tinggi
- Tetap diminati meski tren berubah
Dengan desain dan perencanaan matang, biaya bangun kos yang Anda keluarkan tidak hanya menghasilkan income rutin, tetapi juga aset bernilai tinggi di masa depan.
Gunakan Perencanaan Profesional Sejak Awal
Kesalahan paling umum dalam proyek kosan adalah membangun tanpa perencanaan matang. Menggunakan jasa profesional untuk menyusun RAB, desain, dan timeline akan membantu:
- Menekan biaya tidak perlu
- Menghindari kesalahan teknis
- Membuat estimasi untung lebih akurat
Dengan perhitungan yang tepat, Anda bisa mengetahui sejak awal apakah proyek kosan tersebut layak dijalankan atau perlu disesuaikan.
Butuh Jasa Kontraktor untuk Bangun Kosan?
Jika Anda butuh tenaga profesional untuk membangun kosan di Medan, MBD Kontraktor siap membantu Anda. Kami memiliki pengalaman dalam proyek konstruksi yang beragam, termasuk bangun kosan.
Hubungi kami sekarang juga dan dapatkan konsultasi gratis serta penawaran terbaik untuk proyek bangun kosan Anda.
